房企銷售下滑，調控準備需謹慎！

喧囂的樓市中，房地產公司的聲音被忽略了。

一波一波的樓市調控之下，房企首當其沖。商住限售、新房限價、個貸收緊，直接影響的是開發商的現金流。檢驗房企們生存和運營能力的時候到了。

21世紀經濟報道的調查和采訪顯示，進入二季度房企普遍面臨較大的銷售壓力，不少開發商此前規劃的商住項目，受到新政沖擊而無法銷售;在一二線城市，新房普遍限價，很多項目拿不到預售證陷入僵持。5月份，大部分房企的銷售環比下降。

為了應對調控，大型開發商普遍開始調整產品結構、區域布局和入市策略，他們對后市還是謹慎樂觀，但一些重點布局一二線尤其是重倉一線城市的房企就不那么好過了。

目前，大型房企對于此輪調控的判斷是中長期的，抑制資產泡沫的舉措疊加金融去杠桿的政策，短期內不會取消。他們都在做長期應對的準備。

被新政限制的開發商

剛剛過去的5月份，樓市調控的威力已經顯現。

克而瑞研究中心數據顯示，2017年5月，大部分房企銷售業績環比下降。如雅居樂、萬達集團下降幅度在50%以上，萬科、保利、首開、碧桂園等下降幅度也在10%以上，龍湖和中海外下滑8%以上。

基于對市場政策趨緊的預期，2017年上半年房企加緊推貨，一季度銷售業績同比增幅較大。但與此同時，各熱點城市限購、限售政策進一步收緊，南京、開封出臺新政，河北承德、唐山、張家口等環北京、環雄安地區限購升級。進入4、5月份，房企銷售便開始下滑。

“太難了，壓力非常大。”廣州一家主要布局一二線的中小型開發商人士透露，近期公司在各大城市的項目銷售受到了很大影響。

上述人士稱，調控對房企的影響已經不僅停留在限購、限價層面。熱點城市預售證獲取受限、一二線城市加強商改住“類住宅”整治。商業銀行個貸收緊，都讓開發商之前的銷售遇到障礙。

保利和碧桂園內部人士告訴記者，項目定價、預售證發放的限制，對房企在熱點城市的銷售去化產生了較大影響。保利和碧桂園在佛山共同開發的數個項目，因拿不到預售證而無法開盤。此外，之前銷售的部分項目也因為價格過高而不能網簽。

而目前一線城市普遍實施的商住限售對開發商影響更大。如北京商住新政出臺后，成交下滑90%，價格大跌。一些房企如泰禾、龍湖等的商住產品銷售幾近停滯。

一線市場遇冷，二線城市市場則表現出一定的分化。南京、南昌等二線城市在調控政策影響下成交量環比降幅較大，而如西安等原先的二線非熱點城市市場則維持了較熱的狀態。

但即使在較熱的市場，政策監管也在不斷趨嚴。4月，西安萬科城市之光、萬科東方傳奇項目因在未取得預售證的情況下對外銷售，被西安房管局查處。西安萬科12個項目均被暫停網簽。

雖然此后西安房管局解除了萬科其他未違規項目的網簽和預售許可限制，但這體現了地方監管堅決查處房企違規銷售的決心。從各大房企反饋的情況來看，房企現在二線城市獲取預售證也更加困難。

商辦方面，5月，綠地集團北京京緯置業位于密云區的綠地朗山產業園商業辦公項目存在無證售房行為，并涉嫌違規宣傳商辦新政，被北京住建委處以173萬元罰款，施以降級開發資質、暫停網簽、暫停拿地資格以及暫停銀行授信的重罰。

嚴厲的政策和監管之下，房企5月銷售普遍下滑，這一趨勢或還將延續。

因此房企的區域布局和產品結構顯得非常重要。得益于三四線城市的火熱，碧桂園1-5月銷售金額增速高達164%，但5月單月銷售也出現了下滑。融創5月銷售額逆勢環比上升，得益于此前已獲得預售證的豪宅的銷售。正榮1-5月銷售金額302.7億元，同比增長113%，這與其產品力和區域市場有關，5月首次推出的武漢正榮府和加推的天津正榮府貢獻了不少業績。

龍湖地產廣州公司總經理毛文斌表示，現階段來看，廣州龍湖受影響并不大，主要是產品供應結構造成的。龍湖目前在售和已取得、未開發地塊均為住宅地塊，在售的順德春江名城有社區商業，也已經基本售罄。

他指出，今后調控成為新常態，房企應順應這種變化，不斷提升自身的運營能力和整體競爭力。從另一個角度來看，調整反而是一個機會，幫助開發商規范市場。

長效機制在于調節供需

在采訪中，多數開發商認為，此輪調控是有必要的，房地產市場在經歷了兩年多的上漲后，2016年10月開始對部分熱點城市出臺調控政策，讓過熱的市場適度降溫，對穩健經營、有志于長期發展的企業來說，是一個利好。

但是對于限購、限貸、限價、限售這些偏行政化的手段，一些開發商認為是不夠的。“這種抑制措施只是暫時冰凍了樓市成交，并沒有從根本上改變供求關系，若取消房價還將上漲。”這是目前開發商的主流心態。

在萬科總裁郁亮看來，增加熱點城市的供應、租售并舉，調節供需關系，是解決房地產問題的長效機制之一。

萬科認為，按照中性預測，以在城市實現定居的實際城鎮化率衡量，我國還有超過二十個百分點的城鎮化空間，未來的新市民絕大部分將集中在就業機會較多的發達城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的現象短期內并不會消失，住宅開發依然有著廣闊的市場空間。

但問題在于，面對日益高企的地價，如何向市場提供新市民支付得起的住房?

萬科提出了“軌道+物業”開發模式，東京、香港等人口稠密大都市的發展過程表明，以城市軌道交通為骨干的公共交通優先模式(TOD)能夠高效銜接周邊城鎮、周邊城市群，能增加核心都市圈住房有效供應、降低其居住成本。

其次，積極參與房屋租賃市場的發展，也可為新市民提供更多可承受的住房。租賃是國際大都市新市民解決居住問題的主要方式。如紐約、東京、倫敦都市圈，租房居住的占比分別為56%、54%和50%。

萬科、龍湖、招商蛇口、深圳控股等開發商正在積極布局租賃市場，切入長租公寓領域。這方面，萬科高級副總裁譚華杰認為，政府的土地、稅收等政策應該給予支持。

開發商們普遍認為，一個房價保持穩定的房地產市場，有利于住房真正回歸居住目的，也有利于行業長期發展。

除了住房本身，大量新出現的城市配套需求尚待得到滿足，而房企也要尋找新的利潤增長點。目前開發商們普遍布局養老、物流、教育、度假、創業等新興不動產及服務領域，進行多元化轉型。

萬科指出，這些新興業態合計，相當于新打造一個房地產行業。

5月26日，雅居樂集團主席陳卓林正式披露了公司的多元化計劃，“雅居樂不僅要做地產的制造商，更努力發展為以地產為核心、貫通全產業鏈的服務供應商和運營者”。

據其介紹，雅樂居已實現“以地產為主，多元業務并行”的運營模式，業務已覆蓋地產、雅生活、建設、環保和教育五大業務板塊。

無論是萬科提出的城市配套服務商，招商蛇口的城市運營商，還是保利地產的全生命周期產品，雅居樂的全產業鏈服務商，本質上都指向了同一個方向：住宅開發商+物業運營+配套服務。

21世紀經濟報道的調查顯示，目前開發商普遍進入的多元化領域包括物業服務、產業小鎮、租賃公寓、聯合辦公、中小學教育、社區醫院等，在這些領域，萬科、碧桂園、恒大、龍湖等大型開發商依然走在了前面。