不管是用于投資還是自住，在海外置業(yè)必須注意一些問題。專家表示，在海外置業(yè)，最主要的問題在于了解所關注地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況，以及當?shù)馗鞣N各樣的政策，包括稅費、貸款、移民等等，同時還要對東西方文化差異的理解，當然，如何選擇具有升值潛力的物業(yè)，以及如何管理自己的物業(yè)等，都是購房者需要仔細考慮，并詳細了解的內(nèi)容。在此，本刊采訪了多位具有海外投資經(jīng)驗，或者是直接參與海外房產(chǎn)銷售的業(yè)內(nèi)人士，請他們來談談這方面的經(jīng)驗，供購房者參考。

了解當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況

“在海外置業(yè)，最主要的還是要了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，并且要了解當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況，這樣才算是比較理性的投資方式。”在談到在海外置業(yè)首先要關注的是什么內(nèi)容，新西蘭FCC生活建筑顧問有限公司執(zhí)行董事周啟元如此表示。

周啟元具有豐富的海外投資經(jīng)驗，其20年房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗不僅涉足海內(nèi)外，而且在36年房產(chǎn)生涯中從最基礎的工種做起，后來又分別在海內(nèi)外生活、投資、開發(fā)房產(chǎn)，對于海外的房地產(chǎn)市場，他有著獨特而深刻的理解。

周啟元告訴記者，在投資海外房地產(chǎn)市場的時候，一定要對即將選擇投資地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況作一次全面的了解，而不是憑感覺。他表示，現(xiàn)在信息傳播非常快，購房者想要了解這些并不困難，只有了解清楚了，才能做到心中有數(shù)。“如果只是聽信一些代理公司的一面之詞，難免有失偏頗，這是海外置業(yè)的大忌。”他如是說。

他還強調(diào)，了解當?shù)氐氖袌霈F(xiàn)在是處于怎樣的周期。按照內(nèi)地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產(chǎn)市場發(fā)展具有自己的周期，如果進入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功，因此選擇房產(chǎn)的周期，選擇在哪一個時間點進入這個市場，是很關鍵的問題。

各地政策應該清晰

業(yè)內(nèi)人士介紹，海外置業(yè)者中最主要的目的是考慮將來移民或者子女就學，因此對當?shù)氐恼�策，尤其是移民政策應該有所了解。當然，針對各個國家針對海外人士購房的政策也應該有所把握。

據(jù)美亞置業(yè)集團海外投資張玉玲經(jīng)理介紹，各個國家和地區(qū)的法規(guī)政策各不相同，因此針對不同的國家和地區(qū)，置業(yè)者需要跟精通當?shù)胤�律的人士進行探討。就目前的情況來看，新西蘭開放程度最高，允許海外購房者來本國置業(yè)；澳大利亞的開放程度也很高，但有所限制，如法律規(guī)定，境外人士只能購買新房，不能涉足二手房；獲利之后也只能賣給本土人士；同時一個新開發(fā)的樓盤，只允許其中的50%銷售給境外人士。目前受關注比較多的還有美國、加拿大等國家，相對來說購房環(huán)境比較寬松，尤其是美國，由于已經(jīng)經(jīng)歷了三次減息，可能會需要適當引進海外購房者來刺激本國的樓市。

而對于各國的移民政策，張玉玲表示也不盡相同，相對來說，目前內(nèi)地人士比較關注的如美國、加拿大、澳大利亞等國家和地區(qū)，美國比較嚴格一些，新西蘭雖然居住環(huán)境非常不錯，適合人居住，但是由于移民政策近期收緊，操作難度也較大。

張玉玲提醒說，不能把購房當作投資移民的條件。她說：“幾乎沒有哪個國家會把購房當作移民的一個條件，充其量只是增加一點印象分而已。”據(jù)了解，目前比較熱門的移民地區(qū)，如加拿大的投資移民辦理要求是3年以上經(jīng)商管理經(jīng)驗，個人資產(chǎn)達80萬加幣，投資至少40萬加元于由加拿大聯(lián)邦政府監(jiān)管之基金，投資期限為5年；澳大利亞的要求是在澳洲成立公司，進行商貿(mào)運作或者購買75萬澳元4年期政府債券；新西蘭要求用100萬新西蘭幣進行投資，方式多種多樣，可以存入銀行，也可以投資房地產(chǎn)、股市等，但新西蘭明確規(guī)定，不能用來購買用于自住的房產(chǎn)。顯然，這些國家在辦理簽證時并不把在當?shù)刭徺I房產(chǎn)作為移民條件。

用好銀行貸款

“全世界可能只有中國人喜歡一次性付款，在海外買房，向銀行申請貸款是一種非常普遍的做法。”張玉玲如是說。因此海外的銀行針對這部分需求，設計出很多產(chǎn)品，供消費者選擇。

張玉玲介紹，在內(nèi)地，只要與開發(fā)商簽訂了買賣合同，購房者從此開始就要供房了，雖然與交房時間還有一段距離。但在海外則有所不同，如果買的是期房，首期房款是存在購房者的律師信托銀行戶口里，收取活期利率，從那一刻開始不用供樓，如果是明年蓋好，那就明年辦按揭，什么時候交樓什么時候供樓，當然期間會按照工程的進度逐步支付一些費用，如土地費、建筑成本等。

專家表示，辦理按揭貸款時需要借助專業(yè)機構的力量，對于一般的購房者來說，由于自己不太了解各國家和地區(qū)的貸款政策，操作起來具有一定的難度。目前在海外買房首期付款在20%～30%之間，對于內(nèi)地的投資客戶來說還是比較輕松的。

很多人會考慮，海外銀行如何審查購房者的資格呢？專家表示這與內(nèi)地有所區(qū)別，對于按揭貸款申請客戶的資格申請，銀行還是比較寬松的。澳大利亞澳中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海代表處常務總監(jiān)楊文在接受采訪時表示，海外的銀行根本是不會擔心房價問題的，他們認可第三方評估機構出具的報告，房子不會輕易消失，因此銀行在一般情況下，不會卡得很嚴。但是也有例外，張玉玲告訴記者，在中國香港地區(qū)貸款，則需要購房者提供收入證明、資產(chǎn)證明或者股票等一系列證明，否則是無法申請到按揭貸款的。

目前有些機構可以辦理兩種貸款方式，一種是在異地貸款，另外一種就是在所買的地區(qū)貸款，因為這涉及到匯率的問題，因此更具投資魅力，因為在不同國家和地區(qū)不同時期的貸款利率也是不同的，購房者可以靈活選擇，賺錢利差。

如何管理海外房產(chǎn)

有置業(yè)者提出，買房容易養(yǎng)房難。的確如此，對于投資海外的置業(yè)者來說，遠隔重洋，他們根本沒有時間和精力去管理自己的房產(chǎn)，因此如何很好地養(yǎng)房倒成了一個比較現(xiàn)實的問題。而記者也在采訪中了解到，目前內(nèi)地有一些推銷海外房產(chǎn)的代理機構，只僅僅負責銷售，而與置業(yè)者簽訂購房合同，并辦理完交房手續(xù)之后，其余的事情便全部有投資者自行解決，這在無形中給置業(yè)者帶來了管理上的不便。

對此，楊文建議置業(yè)者可盡量選擇有多個合作伙伴的代理機構。據(jù)了解，有些公司提供的服務的確很多，如收樓、辦理按揭、再售、出租以及出租過程中的客戶管理、維修等等，有些公司甚至包括辦理旅游、移民簽證等業(yè)務，這無疑會大大方便置業(yè)者。

此外需要注意的，在持有海外房產(chǎn)過程中，還會涉及到稅費問題。業(yè)內(nèi)人士表示，各個國家和地區(qū)有不同的規(guī)定，這需要置業(yè)者仔細了解清楚，如在澳洲，每年需要支付的費用主要有房屋保險費和物業(yè)管理費，如果一套土地面積為600平方米左右、建筑面積300平方米的別墅，這兩種費用分別為250澳元和600澳元。此外，委托中介公司代理租賃等業(yè)務，需要付出租金5%作為服務費。

海外房地產(chǎn)市場一般會維持比較穩(wěn)定的上漲態(tài)勢，但這并非就意味著所有房產(chǎn)都具有投資價值。周啟元表示，所投資的物業(yè)應該具有自己獨特的個性，這樣才具有更高的投資價值。在周啟元看來，地段以及更多的附加價值如景觀等，會使物業(yè)升值更有保障。

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